回迁房可以买吗 买房为什么不能买回迁房

1、明确告诉你，风险太大了，大到你无法想象。

2、首先说，这家人得到4套房就有问题。大概从2006年开始，北京执行的宅基地拆迁政策就是：给钱买回迁房。

也就是先按照房屋面积给补偿金，然后根据户口人数，每人可以认购45-50㎡的回迁房。

那问题就来了，3套两居1套一居，那就是7口人的购房资格。他们家哪儿来的这么多人。一般六口人就到头了，难道他有三胞胎？

这种情况最大的可能是，老人思想保守，没让俩儿子分户，所以这是三户的资产。即1个老人，两对夫妻两个孩子。而且就算是一户，里面也肯定有老人的份额。

在这种情况下，家中的大事一定是老人做主的，那他私下卖自己的房，老人知道不？媳妇知道不？能同意吗？

3、今年年底就能下房本？开玩笑呢吧。

拆迁政策确实说是五年下本，但大多数是指入住五年后，不是从拆迁开始算。也就是说，现在才最多第二年，还三年多呢。

而且，五年下本只是个大约的时间，确实有提早的和按时下的。但是，拖延的更多，哪个拆迁村都是一堆的土地和手续问题，哪那么容易办。拖上个三两年根本不叫事儿，甚至拖个十年的都有。

那请你想想，在这么长的等证时间里，将会发生多少事？房价跌了还好说，如果涨了，对方会不会反悔？你能怎么办？

甭说这种没房本的了，就是正经的商品房，因为房价上涨而毁约的有多少？哪个能顺利解决？

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4、年底下房本，他现在买房去给孩子买学区房？这是开的什么脑洞？

谁不知道房本一旦下来，房子立刻就是商品房价格，他干嘛要提前卖？等上半年不可以吗？

学区房，为什么要在现在买。五月份，幼升小已经开始招生报名了。那现在买和年底买有什么区别吗？反正我理解不了，这理由太不合理。

5、便宜了一万多？他傻啊！

我上网查了，这小区周边的二手房将近4万，他便宜了30%左右，为什么？

他把房卖给你，如果是直接去村委会更名的话，这就是一手房，没有什么税费。所以，正常来讲，便宜15-20%都正常，但没道理便宜这么多。

6、他为什么要卖给你？

同村人，现在是同小区的人，都是拆迁户，家家都有至少一二百万的拆迁费。而且同村人知根知底，村委会办更名时也省事。他为什么不卖给邻居，费劲巴拉的找中间人卖给你？

这说明他不敢卖给同村人，邻居也没人敢买！这里面肯定有家庭纠纷或者其他的麻烦事。

7、拆迁协议不是房产证，就是一张纸盖了个公章而已。这东西要想作假太容易了，你去村委会核实过没有？

8、签订协议，约定违约金额，确实可以做公证，这点中介说的没错。

但是请注意，公证的只是协议，但这份协议内容（标的物）的交易却是不合法的。

也就是说，如果他将来不给你办房产证，或者不交房给你。你可以去法院起诉，法院会支持赔偿金，但是这房子你是得不到的。因为这种私下转让的行为就是不合法的。

而且，请想想，对方都穷的卖房了，他能有钱赔偿你吗？一个连房子都卖了的人，还会跟你讲诚信吗？他就是不给你钱，你能怎么办？

总结：对方很可能是欠了赌债一类的，不敢跟家里说，偷偷的把房子卖了抵债。就算他跟你讲诚信，但他的家人能同意吗？拆迁协议是以家庭为单位的，而且这房子是夫妻共同财产，到时候他老婆说根本不知道这件事，你能怎么办？

他现在把房买给你，然后他一办离婚，那就算你打官司能赢，能执行到他什么财产？

总之，这种没房本的拆迁房千万不能买，我经历过很多起这种事，没有一个能顺利解决的。有几起都是动用了黑色社会才办的过户。请问，这种事咱普通百姓犯得上吗？

所以，不要贪便宜，这种事非常的麻烦。为了房子，亲兄弟都能反目成仇，何况与外人呢。本来我想给你写几个案例，但已经写了这么多，算了。请你自己慎重考虑吧。

二、提问：

我在北京昌平有一套小两居，价值300万。有贷款，每月还款8000。石家庄有一套房价值90万，无贷款老房。

目前想卖掉石家庄的这套，在北京买二套房。如果不卖的话，抵押是否合适？还有，我准备购买的是天通苑的顶层大复式，请问这种房的升值潜力怎样？

另外，我父母现在满足共有产权房的条件，是否值得考虑。谢谢。

回答：

1、抵押贷的比例一般是70%，市值90万的话可以贷出63万，以10年期1.1倍利率计算，月还款为7000左右。（20年期的产品也有，各个银行不同）

2、天通苑的复式和普通二手房的升值幅度几乎一样，不受任何影响，只是出手时的挂牌周期会长一些。

3、北京二套房的贷款比例为40%，利率上浮10%。不知道你准备购买总价多少的，可以算一下。但如果在五环内超过468万总价的话，就只能贷20%了。

4、共有产权可以购买，但是将来在出售的时候限制比较多，估计比那顶层复式还要麻烦。所以如果有其他的方案，不建议购买共有产权，免得麻烦。

5、昌平的房子也可做二次抵押，只是利率要更高一些，贷款期也要短。不知道你还有多少贷款，如果不太多的话，可以考虑一次性还清后再做抵押，这样还贷压力会小一些。

不过，如果快到还款尾期了，提前还贷也并不划算，因为等于还的都是本金。

6、建议还是谨慎一些，这些融资模式毕竟违规，有一定的风险。

2020年，除了公寓，这种小户型房子也不能买，请看专家分析

三、提问：

章先生好，在知识星球中看了您的一些文章，很受启发。

但我发现您对小户型似乎有些看法，我不太理解，为什么不能买啊。就算他得房率稍微低了点，单价也高了点，但是总价低啊。我就一直在看小户型，现在倒有点犹豫了。

麻烦能不能再讲解的详细点啊，我还是不太明白，谢谢。

回答：

1、可能是我写的不太清楚吧，让你误解了。

2、我从来没说过不能买小户型。相反，我建议刚刚准备上车的年轻人购买小户型，就是因为总价低。先不要考虑一步到位，能够住就行。这样也给自己减少还贷压力，以后积蓄多了再置换也不迟。

但是，小户型也是要分很多种的，并不是都适合投资。请注意我说的是“投资”，如果是只考虑居住的话，那就无所谓了，只要自己住的舒服就行，什么产品都可以买。

这里我说的小户型是指5.60㎡左右的，一居室或小两居。超过这面积的就另说了。

3、老破小。也就是老公房为主的，可以买。

这种房子本身的价值其实已经很低了，破旧的建筑并不值钱。但是，其价值体现在地段和配套上，这些附加值在N多年内都不会过时。

而且，老破小一般都没电梯，几乎没什么公摊，套内和建筑面积差不多。

4、商住公寓。基本是小户型为主，尽量不要买。虽然从租售比来看，回报率不低。

但是在出售环节的税费太高太高了，在涨幅达不到50%的情况下，几乎没有盈利。

5、多层居民楼的小户型。所谓多层就是六层以下的，一般都没电梯，有也没关系，都可以买。

现在这种六层楼的新盘越来越少见了，因为地价太贵了，只有盖高层才能分摊土地成本。在这种小楼里，一般都是两三种户型共存，绝没有全是小户型的。比如说一栋楼全是一居室，这不可能。当年这么干成本太高，还买不上价，开发商觉得不划算。

6、重点来了，高层建筑中，小户型一般分为两种，一种可以买，另一种才是我不建议买的。

1）综合性楼栋，也就是同一栋楼中，大小户型全有的，比如既有一居室也有三居室，户型配比比较多。这种楼里的小户型就可以买。

2）独栋小户型，也就是同一栋楼中，全是小户型，或者同一户型，或者虽然也分几种，但大小相差不多。而且是一梯N多户，就跟最早的筒子楼那种似的。

这种小户型，最好不要买，因为将来很可能会受损失。

7、中国现在大部分地区都是按照使用面积计算房价的，这是李嘉诚发明的，流行全国。

最开始，这种计算方法的目的就是让买房人觉得房价便宜，属于偷换概念、朝三暮四的障眼法。

但到了后来，这成了开发商们偷面积，各部门多收物业费取暖费等各种费用的重要手段。所以，随着百姓们逐渐觉醒，用套内面积计价的呼声越来越高。

2019年6月，住建部发布了一部意见稿，明确提出了用套内面积计价的规则。所以，这种文件既然成型，那估计用不了多久就能实施。

可一旦实施，对其他的户型无所谓，对独栋小户型却将是重大打击。

8、举例说明：

同一小区相邻的两栋楼，一栋是大小户型都有的，另一栋是纯粹的小户型。如果大户型报价5万，那小户型就是5.5万左右。两栋的小户型同样价格，50㎡的话都是275万。

可按照规定，使用率是以楼栋为单位单独计算的。那都有的这栋，一般是85%左右。而小户型这栋，最高也就65%，甚至能低到60%（50%的我都见过）。

那问题来了，一旦按照套内面积计价，都有的这栋楼中的50㎡，将变成50*0.85=42.5㎡，那每平米的单价是275/42.5=6.5万。

小户型那栋呢，50㎡就变成30㎡了，那如果也还想卖到275万的原价，单价就是275/30=9.2万。

请问，在这种情况下，两栋楼的连套小户型，买家将怎么选择？肯定选择前者吧，那小户型这栋的业主怎么办？如果降价，那就是巨大损失啊！

9、当然有人会问，如果按照套内面积计价，就应该逐户进行测量吧。那大小户型都有的那栋楼中的小户型，未必就比小户型这栋多出多少面积。价格应该不会差距到这种地步。

没错，如果是实际测量的话，相差不会这么大。但问题是做不到实际测量啊，至少是很难。

因为首先是人力物力耗费太大，谁出这笔钱？其次是所有的房子都经过了装修，有的还是户型改造，很难测量精准。所以最简单的解决办法就是按照当时的规划设计图，直接按比例计算一个结果就行了。这是最简洁的办法，也没人会有什么意见。

但这么做，独栋小户型的业主就肯定受损失了，包括哪些商住公寓的，都一样。单价几乎是一下子上涨的将近一倍，那谁还会买？至少买家在心理上这关就过不去吧。

总结：我从来都建议刚开始买房的年轻人购买小户型，但是，一定要避开这种独栋小户型和商住公寓。

四、提问：

先介绍下本人状况：夫妻都有外地房贷记录，都是一次，但在北京没有买过房。我现在有5年社保的资格了，目前为了孩子租住在海淀区。

现在准备了300万现金，希望在海淀买房，比较着急，似乎北京的房价要上涨了。但买房不一定住，可以出租。请问怎么做才能收益最大化。能买多大的房子？在什么地区合适？

回答：

1、首先明确，你们夫妻既然在外地都有过贷款记录，那就是说各自买过房。如果是这样的话，你们在北京就没有了买首套住宅的资格。因为北京是认房又认贷的，这就相当于你们有了买房记录。

2、按照北京的二套住房政策，购买五环内468万总价内的房产，首付60%。468万以上80%

3、以300万计算，建议购买468以下的，能多贷些款。每月还贷1万出头。

4、北京的房价是否会上涨？现在还不好明确的说，但至少可以肯定，没有下跌空间了。

5、建议投资老公房，投资回报率相对较高。而且根据最新政策，近几年内将进行改造，老公房的升值率会超过其他住宅。

6、以468计算，在海淀大概能购买60㎡左右的小两居，租金大概6-7000左右。租售比相对较高。

7、说实话，海淀的房子基本都含有学区的价值，只不过有多有少，这对纯投资买房的来说是有一定风险的。建议在玉泉路、五棵松附近看看，这里有些小区的学区价值相对低些。http://www.dashoubi.org/news/hqsy/2020-05-12/129914.html