导读:近来很多人会问一些问题,诸如:“我租的地方开饭店被拆迁了,可以主张赔偿吗?,向谁主张”、“拆迁了,我租的房子,装修费怎么办?”等问题。基于这些问题,冠领律师整理了一下思路,写了一篇关于“租赁房屋征收补偿”的文章,希望可以帮助大家解决问题。
一、租赁房屋概念包含两个特殊法律关系
租赁房屋是指房屋所有权人作为出租人让承租人使用的房屋,并且承租人要向出租人支付租金。
租赁房屋征收,有两个特殊的法律关系:房屋征收补偿法律关系、房屋租赁关系。
二、房屋征收补偿关系、房屋租赁关系的区别:
1.法律性质不同,前者为行政法律关系,主体为征收人和被征收人。后者为平等主体之间的民事法律关系,主体是出租人和承租人。
房屋所有权人是房屋的被征收人、房屋征收补偿对象、房屋的出租人。
2.法律效果不同。前者变更房屋的所有权,后者双方违反房屋租赁协议。前者房屋所有权人变更为政府,后者发生违约后果。
三、房屋价值评估:本身价值、附属价值
租赁房屋的价值不仅包含房屋本身的价值,也包含租金、装修以及经营等带来的附加价值。在征收过程中容易引起争端的大多数是房屋附加价值的评估与补偿。拿租金来讲:租金,即房屋租赁价格,是房屋承租人为取得一定时期内房屋的占有、使用、收益利益而向出租人支付的代价。房屋租赁中最主要的住宅类房屋出租分为两种:一是,各级政府所属的直管公租房,另一种是商品房住宅和已购房。前者租赁价格评估主要是进行政策性评估。后者评估是进行性市场租赁评估,其租赁价格评估应参照市场价格。
四、租赁房屋的补偿安置,承租人应当向出租人主张权益
拆迁补偿法律关系中,拆迁人和被拆迁房屋所有人的法律关系是主法律关系,出租人和承租人之间的法律关系是从法律关系。
征收人不能完全抛开承租人进行房屋征收工作,要协调出租人和承租人的争议焦点和矛盾冲突,《征收与拆迁补偿条例》取消了《拆迁条款》第二十七条的相关内容。在征收过程中不能采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式破事承租人搬迁。
征收导致被征收房屋灭失,必然导致租赁合同因解除而终止履行。承租人损失一般来自于房屋的附加价值,附加价值包括:顶交的租金损失、承租房屋的装修损失、停产损失。根据合同的相对性原理,承租人应当向出租人主张权益。
1、租金损失的补偿,根据《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定,租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制规定情况导致租赁房屋无法使用的,承租人请求解除合同的,人民法院应当予以支持。
征收强制剥夺所有权当然导致租赁房屋无法使用。出租人可以向法院起诉解除租赁合同或者租赁合同无效,承租人可以要求退还租赁押金。
2、装修损失,分四种情况:第一种,《城镇房屋租赁司法解释》第九条规定:承租人经出租人同意,装饰装修,租赁合同无效时,征收时不予补偿。第二种,《城镇房屋租赁司法解释》第十条规定:承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者解除合同时,征收时应当对出租人进行装修补偿。第三种,《城镇房屋租赁司法解释》第十一条规定,承租人经出租人同意装修装饰,合同解除时,双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院根据不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期间内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。第四种。《城镇房屋租赁司法解释》第十三条规定:承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用,由承租人承担,征收时不予赔偿。
简言之,出租人同意装修的,房屋征收补偿中并不一定进行赔偿。经同意的,合同届满或者解除时,应当对出租人进行补偿。对未经出租人同意产生的费用,一律不进行补偿,由承租人完全承担,即承租人不得向出租人主张,出租人也不得向征收人主张。
停产停业损失,征收实务中,停产停业的损失的具体补偿数额需要根据评估机构确定的评估结果来确定,但往往出现征收人评估过低,被征收人要求数额过高等问题。评估和补偿要考虑多多方面因素,如征收前经营、盈利状况,征收时类似行业的经营情况、市场销售情况等。
