房子断供增多是真的吗 还不起房贷该怎么办

 

这样的她，虽然账面已经面临断供，但实际上大概率会有办法解决。

 

楚青（化名）最讨厌这种人，根本没体会过山穷水尽，只是做做样子、哭哭穷。

 

她现在什么都讨厌，唯一的收入来源——学校门口的文具店4月份转让了，这2个多月也没找到合适的活儿，房贷已经欠了1个月。

 

像楚青一样真的面临还不起房贷的人，在社交媒体好像一下子多了不少。

 

“我买了个房子，付了首付18万多，现在房子还没有盖起来。今年疫情公司没订单，还不起房贷了，请问下房子该怎么办？可以跟开发商量商量不要这个房子了，那我首付钱还可以退吗？”一位网友在社交媒体发出求助咨询，他得到的答案都是让人丧气的。

 

同样在社交媒体流传的，是深圳的一个月薪3.5万元的程序员，买了600万元的房子，每个月还房贷2.1万元，现在被公司裁员，哭诉无法偿还房贷。“老婆在家全职带孩子，现在手中的存款只够撑2个月！”

 

此前坊间流传一张图片，深圳某银行人士称，2020年以来，该网点每月有一两千个账号断供，到5月一个月该网点断供账号达到1.3万个。

 

随后多位业内人士分析称，不可能。

 

一家中小银行网点的工作人员称，该网点这几个月逾期的个人账户确实有比较明显的上升。“断供的比往年多。”他说，“疫情影响的那些个人做小买卖的，还有企业倒闭的那么多，有一部分正在反映在房贷上。”

 

不久前他发过一条法拍房（“法院拍卖房产”）的信息，“那个客户就是3个多月没还贷款，银行判断他没有还款的可能性，就会走法拍程序。”

 

法拍房的增多，也是外界判断今年上半年断供情况明显增多的依据。

 

不少人引用阿里法拍房平台的数据，2017年该平台的拍卖房只有9000套，2018年是2万套，2019年飙升至50万套，今年7月初已超过118万套。

 

两年半，阿里平台上全国法拍房的挂牌量涨了128倍。有分析人士认为，数量激增的主要原因是2019年的经济下行。今年的疫情还将导致大批法拍房入市，多家机构预测此种情况将发生在10月，预计2020年仅阿里平台法拍房数量就有可能突破200万套。

 

郭韧是代理银行此类业务的盈科律师事务所全球合伙人律师，以她自己接手的案件来看，今年确实欠供的情况很多，“但是没有多到不能接受。”她大概估算了一下自己代理的案件，比去年高出至少30%。

 

与往年不同的是，今年出现断供的人，大多不是“主观故意的”。“传统断供的情况基本是自己企业经营不善、赌博、担保等等，但今年有一些是因为疫情导致的公司倒闭、失业。”郭韧说。

 

新情况：断供多为“被迫”，千万豪宅断供增多，炒房客却很少断供

 

过去的三四年里，楚青和丈夫在当地一所不错的学校门口开了个文具店，既卖文具，也卖一些小玩具、零食、饮料，到了饭点儿还卖烤肠、煎饼。几块钱的东西看起来不起眼，但其实利润很可观。上学、放学的时段，总会出现人多到挤不进去的情况，几平方米的门面，每月大几千块的收入，是他们一家三口生活的指望。

 

2017年，房价涨得让人害怕，他们怕再不买就真的买不起了。借了所有能借的钱，首付够了，每月要还不到4000元的房贷，她觉得这并不是负担，那时的楚青怎么也没想到学校会这么长时间没有学生。

 

今年春节开始的疫情，全国学校都宣布推迟开学，到了2月各地开始陆续复工，她虽然担心，但觉得这种情况最多持续到3月份。

 

直到4月，她还是没有等来学校开学的消息，她家的生活撑不下去了。几个月只出不进，积蓄很快就见底了，房贷勉强可以交到5月，全家还要吃饭，孩子还要学习。女儿今年上小学二年级，上网课、打卡、交作业，她不得不再买一台电脑，每个地方都需要花钱。

 

买房凑首付的时候，已经借过一部分钱，这个时候，再向亲戚借钱也没那么容易，毕竟大家都不好过。这几个月的时间里，她尝试去家政问问需不需要保姆，但是被告知，很多有经验的阿姨还在家待着，疫情过后很多家庭辞退了保姆，除非常年在一个家里做，知根知底的。丈夫也想去送快递、外卖，但是得到的回复都是，暂时不需要。

 

“总是跟女儿发火，每次看到她不好好上课或者不好好写作业的时候。”楚青说，“不好好学习，就是这结果，什么都干不了，干什么都没人要。但是过后挺后悔，孩子也没什么错。”

 

2019年年底，文具店的房租刚交了一年，现在转让出去，还能最大限度减少损失。清明节过后，她在文具店的门上贴上转让的字条，上面写着电话号码。离开的时候，看着以往被车辆和人流塞满的学校门前的街道，她发呆了好一阵。

 

就像郭韧所说，楚青这种情况，就属于“被迫”断供。

 

“很多是前两年买房买在高位，去年又没有丝毫准备，今年突然遇到疫情，所以资金链断掉了。”郭韧说，还有一个比较特别的现象，从她了解的情况来看，原来断供所涉及的房产大多在远离市区的郊区，越不好的房子，断供的可能性越大。“但是今年一两千万的房子断供开始增多。这些房子背后的房主，此前对于银行来讲，都是资质很好的客户。”

 

不少媒体分析，断供的这部分人中，很大一部分是炒房的人，但郭韧笑着说，这种情况其实并不多。“我们之前接触过很多炒房的人，他们大多会提前做好很多准备，有多种渠道处理，很少会让自己沦落到断供的地步。真正走到断供这一步的人，一种是老老实实的人，陷入困境的时候毫无准备没有其他路子，还有一种就是太聪明，用了多种融资方式，已经肯定资不抵债的。”

 

断供超过3个月就可能被法拍，法拍房成交价普遍低于市价

 

6月初，楚青去了趟银行，问还不上房贷怎么办。银行的答复是，实在不行就先还一部分，但也不能拖太久，顶多拖3个月到半年就得补齐。

 

如果能尽快凑齐贷款交上当然是最好，实在不行，只能把房子卖掉，否则就要走法拍程序。这是一道糟糕的选择题。

 

“每个银行判断是否断供的标准不一样。”一位中小银行网点负责人称，“我们行一般是3个月以上，如果不还房贷就开始走法律程序，起诉、执行、强制执行、法拍，一系列流程，每个流程都需要时间，真正走到法拍这一步，要半年左右。”

 

“法拍对于原房主而言损失非常大。”郭韧介绍，大多数法拍房的价格都远低于市场价格。

 

6月30日10时27分15秒，阿里司法拍卖平台上成交一套天津市滨海新区北塘经济区大唐世家1-6的房产，87次出价，最终以2914568元成交。

 

标的物介绍显示，此套房产建筑面积200.44平方米，规划用途住宅。正处于装修过程中，一楼大厅部分装修，二、三楼尚未装修，毛坯状态，评估价为3617010.33元。

 

按照评估价格计算，此套房产每平方米约1.8万元。登录某大型二手房中介平台查询，在售的一套大唐世家的低楼层(共3层)3室2厅，共201.39平方米的二手房，总价标为500万元，单价每平方米约2.48万元。

 

而上述那套司法拍卖的房产，最终成交价约为市场价的6折。

 

仅在6月18日前后三天，北京就挂牌255套法拍房，成交54套，成交金额合计5亿元，比市场价低了超1.3亿元，平均成交折扣达7.9折。

 

“近期法拍房成交不少，溢价比以前多很多。”郭韧说，“还是有很多人想买房，以上海为例，限购很严，法拍房不限购，价格也很合适，自然会有吸引力。“据介绍，除了北京以外，全国绝大部分地区的法拍房都不受限购政策约束。

 

社交媒体上有不少对于法拍房风险的分析，但郭韧认为，法拍房当然不属于最“干净”的房子，房东肯定是资不抵债才会走法拍程序，但是作为购房者，买法拍房并不会比一般二手房有更多安全隐患，“不管以前多不‘干净’，只要通过法拍这种途径，一般不会有太大权属问题，当然像违章建筑、贷款、户口这些问题，即便是购买其他二手房也会遇到，所以风险是差不多的，一样要提前了解。只要看清楚，请专业人士尽调，仔细了解后选择就可以。”

 

她经手的法拍房，基本上每套房产不会少于三五个竞拍者，尤其是500万元以下的房产，“千万元级的大房子看的多，但真正参与竞拍的可能就一两个。”

 

按照她的分析，如果是多年前购买的房产，考虑房价上涨因素，最终损失不会很大，但如果是在此轮房价调控前高位购入，比如楚青，那损失将是一笔不小的数目。

 

为什么在疫情期间断供的人会增多？

 

“一部分是由于疫情对经济的影响，还有一部分原因是，原本还不起贷款可以自己低价卖掉房产，而不用承受法拍这种大幅折价的损失，但在疫情期间，尤其是3、4月份，很多二手房中介不开门，出售的渠道受限。而且本身二手房正常交易需要一定的周期，3个月到9个月不等，一些千万元级的房产，可能9-12个月才能完成交易，所以很多断供的房子，无法自行出售。”郭韧说，“最近人们好像更喜欢买新房。”

 

她指出，断供期间只要能找到买家，每个月还一点利息，银行通常也会接受，轻易不会走到法律程序这一步。

 

到底有没有“断供潮”？风险几何？

 

对于此前有媒体依据流传的那张“5月一个网点断供的账号达1.3万个”的图片，结合深圳及全国的法拍房数量达到82万套的数据，做出深圳楼市“断供潮”来临的判断，随后就引起多方质疑。

 

有分析称，“1个网点1个月断供账号1.3万个的可能性是0。5月一个网点断供的账号达到1.3万个，深圳大概有1000多个银行网点，假设别的网点也断供了1万个账号，那么深圳一共就断供了1000多万户。深圳一共有170多万套商品房，假设全部都有贷款，全部都断供也凑不齐1000万户……”

 

据媒体报道，“多家股份行和国有大行等均认为上述传言太过夸张，尤其在今年深圳房价持续上涨、成交活跃情况下，而断供潮一般出现在经济下行、房价大跌且成交量低迷时，因此对于房价坚挺的深圳而言，断供潮出现逻辑上说不通。”

 

报道分析，从深圳辖内规模较大的某大型银行个人住房贷款规模上看，其个人住房贷款客户约25万户，其支行平均户数约为1.7万户；从辖内每个网点个人住房贷款平均户数看，仅718户。

 

另据媒体统计，2019年全年全国住宅用房司法拍卖的总数为29.56万套，今年以来已经结束拍卖和正在拍卖的法拍住宅房为8.24万套，其中正在进行的法拍房为3886套。就深圳而言，目前正在进行司法拍卖的住宅用房仅6套，今年1月至5月底已经全部完成拍卖的住宅用房348套，2019年全年深圳完成司法拍卖的住宅用房1660套。

 

但一些主要城市的法拍房数量的确在大幅增加。2019年5月-2020年5月，北京法拍房挂牌供应量合计6113套，平均每月供应量约为500套。前些年，北京每年入市的房源也就500套左右。但今年6月份，入市房源即达600多套。

 

尽管受疫情影响，部分地区断供现象增多，但业内普遍认为，并没有到不可接受的程度。

 

一位国有大行分行人士称，该分行断供的情况较此前并没有明显上升。“我们准入很严，这种情况并不太多。中小商业银行准入条件低一些，信贷宽松的时候，有的明明知道是做出的工资流水（银行账户的资金出入账目），也给放贷。”

 

此前，曾有一位商业银行贷款部门人士坦言，有还在读大学的学生申请房贷，提供的工资流水是每月6000元左右，“我们同事当时还问她，你怎么小小年纪就能挣这么多钱，那个女孩不说话。最终还是给她审批通过了，因为父母的退休工资比较稳定，很明显这个贷款是父母来还，至少短期是这样。”

 

“即便如此，断供的情况也仅限于个别案例，并未成‘潮’。”上述大行分行人士称。

 

在新冠疫情蔓延全球的情况下，家庭财产受到影响也并非只在中国出现。

 

有外媒报道，持续的疫情下，许多美国家庭的财务压力增大，面临还不起房贷的局面。美国消费者新闻与商业频道（CNBC）此前报道称，全美已有超290万房主获得了抵押贷款减免，获准将月度还款最长延期一年。抵押数据和分析公司Black Knight表示，这一数字占所有活跃抵押贷款的5.5%。此前，据MBA发布的数据，在3月16日至20日之间，美国延迟抵押贷款的申请较去年同期暴增1896%。

 

“随着疫情缓解，个人和家庭的财产压力也会随之降低。”上述大行分行人士称，“况且，房贷是银行贷款业务中最安全的业务之一，资产质量比对公贷款好得多，所以整体并不需要过分担心。”

 

住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2019年年度报告》称，截至2019年年末，住房公积金个人住房贷款逾期率为0.03%，处于较低水平。个人住房贷款风险准备金余额2201.62亿元，能够充分覆盖个人住房贷款风险。

 

但6月29日银保监会网站消息，或许透露出值得关注的信号，“中国银保监会消费者权益保护局发布2020年第四号风险提示提醒消费者：应正确认识信用卡功能，合理使用信用卡，树立科学消费观念，理性消费、适度透支。”

 

有陆媒称，“银保监会可能已预测到信用卡数月后的风险。”

 

这意味着，或许更多的个人和家庭，在未来的一段时间内，可能面临“紧日子”。

http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2020-07-08/137739.html