体温正常，物业无权拒绝租户进小区

近日，北京市通州区人民法院召开线上新闻发布会，公布《新冠肺炎疫情期间物业服务企业法律风险防控白皮书》，介绍了物业在新冠肺炎疫情防控期间的“五个有权”“五个不得”，并就疫情防控期间，物业在经营运行、小区管理等方面的法律风险点进行提示。

有权封闭管理测温准入

“首先需要肯定的是，物业在疫情期间有权对所管理小区进行区域封闭管理。”通州法院民三庭负责人晋怡说，根据中国物业管理协会《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》第四部分中区域封闭管理的规定，以及北京市住建委《关于物业企业进一步加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间住宅区出入管理的通知》，物业在疫情期间有权对所管理小区进行区域封闭管理，关闭无秩序维护员值守的出入大门、部分分散的小区出入口，为方便管理可以仅开一个出入口供出入，出入口实行人、车分流，同时严禁出现无人值守的出入口。

测温，这是当前很多小区的标配准入制度。“同样有权，且很重要。”晋怡说，根据国家卫健委疾病预防控制局《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》，以及相关省市的规定，城乡社区组织要在疾控等专业公共卫生机构指导下，会同基层医疗卫生机构，按照“追踪到人、登记在册、社区管理、上门观察、规范运转、异常就医”的原则对来自疫情发生地区的人员、外地返回居住地的人员进行有效管理，加强发热和症状监测，追踪、督促其居家医学观察14天。有条件的城乡社区可在社区、小区出入路口对外来车辆、人员进行登记，同时重点提醒客户减少外出、戴口罩、不去疫情高发地区、不接触疫情高发地区人员等防控要求。同时，对非本住宅区车辆、访客、新租房入住人员等进入住宅区要逐一进行体温测量，体温正常者方可进入小区，并做好登记。

对于快递，晋怡称，根据各地的政策，如果明确原则上不得进入的，则物业有权禁止外卖快递人员进入小区内部，但物业应做好最大限度便民工作，设置特定区域存取快递，采取非接触方式交接，防止交叉感染。

此外，白皮书指出，根据我国突发事件应对法的规定及北京市相关操作指引，物业有权关闭小区特定场所。特定场所主要指小区会所及儿童区域、老年人活动站等人员聚集的场所，这些均属于可能造成传染病扩散的场所，且可能发生聚集性感染病例。根据相关规定，物业还应积极配合所在街道、社区以及区疾控等部门，加强对疫情高发地区返京人员的区分管控，发现体温异常、有疫情高发地区接触史等人员要及时向所在社区、区疾控等部门报告，积极配合做好疫情防控工作。疫情防控期间，物业隐瞒、缓报疫情的，导致传染病传播、流行，给他人人身、财产造成损害的，应当依法承担民事责任。

不得阻止健康租户进小区

对于哪些行为属于越界？法官指出，物业对获取的被隔离人员的信息负有保密义务，不得擅自对外披露该部分人员的姓名、房号、身份证号码等信息。

如果小区发现确诊病例，物业可配合政府部门和医疗机构对确诊病人的密切接触者采取隔离措施，并加强相关部位的消毒措施，但物业不得采取封户封门的强制隔离措施对房屋出入口进行封闭。根据传染病防治法规定，物业也无权自行决定完全封闭小区，封闭可能造成传染病扩散的场所，需由县级以上地方人民政府报经上一级人民政府决定才可实施。如政府部门根据防疫的需要作出完全封闭小区的决定，物业应予以配合实施。

同时，物业在小区管理中如遇隐瞒情况、拒绝隔离治疗、不服从防疫管理等人员，可以对其规劝引导，明确告知其需要承担的法律后果，固定相关证据并及时报警，但不得直接采用对人身的强制手段。

对于小区内的租户，白皮书指出，如租户测温正常，物业没有权利拒绝该人员进入小区。如相关人员体温超过规定温度，则物业须劝导该人员就近就医，暂时不让其进入小区，并及时向卫生部门或疾控中心报告。如该人员不予配合，物业可以报警并向疾控中心报告处理。

不得以被隔离为由拒交费

除了物业管理领域的行为需要明确边界外，在物业合同履行方面，白皮书称，物业有履行疫情防控期间对公共设施、公共区域的设备维护、清洁和消毒工作义务。物业不得以业主拖欠物业费为由拒绝为其提供疫情防治服务。

“疫情防控期间，物业不仅要进行日常维护，还要配合政府、社区进行防疫管理工作，其工作量与成本都大幅度提升。”基于此，晋怡说，对于未返京业主、被隔离业主及住院治疗业主，均不能以疫情发生导致未享受物业服务为由拒缴或要求减免物业费。同时，由于疫情防控工作，物业暂时关闭小区内部分活动区域或暂停部分物业服务的，业主不得以物业服务品质下降为由拒缴或要求减免物业费。

对于疫情期间业主迟延缴纳物业费是否需要承担违约责任的问题，晋怡认为，此时应视情况而定。如逾期缴纳物业费的事实发生在政府发布疫情管控之前，业主应及时缴纳并按照合同约定支付违约金。若在政府发布疫情管控后约定缴纳物业费的时间届至，应根据物业费的缴费方式分情况处理：如果物业费只能通过现金方式缴纳，业主因疫情管控无法返回或无法去现场缴费，业主可以不可抗力为由延迟履行缴费义务，且不必因此支付违约金或合同约定的其他费用；但如果业主可通过网上、微信、支付宝等便捷方式缴费，不受疫情管控影响，业主逾期缴费构成违约，需要支付违约金或合同约定的其他费用。

白皮书还指出，在新冠肺炎疫情防控期间，物业因受疫情影响导致生产经营困难的，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员，符合条件的公司可按规定申请享受稳岗补贴，防止出现资金风险。