法律实务|如何认定城镇居民买卖农村房屋的合同效力？

 

裁判规则

 

1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案

 

案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

 

案号：鄂秭归民初字第00780号

 

审理法院：湖北省秭归县人民法院

 

来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑

 

2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案

 

案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

 

案号：（2007）二中民终字第13692号

 

审理法院：北京市第二中级人民法院

 

来源：《人民司法·案例》2008年第10期http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2019-02-21/66605.html

 

3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2019-02-21/66605.html

 

案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2019-02-21/66605.html

 

案号：(2007)一中民终字第9544号http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2019-02-21/66605.html

 

审理法院：北京市第一中级人民法院http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2019-02-21/66605.html

 

来源：《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》http://www.dashoubi.org/news/zxzx/2019-02-21/66605.html

 

4.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案

 

案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。