继恒大之后，又一家房企于年会上的内部讲话于今日流出，这一次，是行业老大哥万科。
据媒体报道，龙头房企于1月9日在深圳万科国际会议中心召开2022年年会，万科集团董事局主席郁亮在会上做了总结发言。
有意思的是，猫姐看了一下，郁亮的内部发言和许老板一样，也是洋洋洒洒的5000多字。莫非，这是房企年会标配？
好了，搬好小板凳排排坐，看看行业老大哥万科都说了些啥？
黑铁时代
万科要背水一战
首先，郁亮说，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。
为此，万科还给这个全新的时代起了一个名字叫“黑铁时代”，这也是万科继房地产黄金时代、白银时代、青铜时代后的又一个新的提法。
不过，相对于黄金时代和白银时代，房地产从青铜到黑铁的速度是不是有点太快了，万科能不能慢点起名，让一众小弟们能稍微喘口气？！
开个玩笑，别当真。
何谓“黑铁时代”？郁亮也给出了解释。
外部环境的第一个特征是行业进入缩表出清阶段。
对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。国家不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。去金融化是一个心然的趋势，也是痛苦的过程。
郁亮用戒糖来比喻这个过程。这就好比刚开始给你吃糖感觉很好，但吃多之后，堆积脂肪，等到戒糖的时候就会很痛苦。这个时候已经严重依赖，没有糖吃就会萎靡不振。
国家去房地产金融化的决心有多么坚决，过去一年多时间大家都看到了，这个不用多说。
外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。
其中，房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。对“房子是用来住的”这个方面，要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留，政府也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。
二是租购并举。租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。同时，中国很多中小城市房子便宜，供应又多。它们不需要发展租赁。
三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。
在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。郁亮说了这么多，总结起来其实就一句话：大家别再幻想了，房价不会再大涨了！
面向黑铁时代，郁亮提出，2022年是集团背水一战的一年。
“如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”
“必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。”
“节衣缩食、战时氛围”
2022，万科要缩表降薪
郁亮在年会发言中没有总结2021年，可能是因为，2021年万科的表现确实不怎么好。
数据显示，2021年，万科累计实现合同销售金额6277.8亿元，同比2020年的7041.5亿元下降10.8%，这也是万科首次出现销售额负增长。
同时，万科也未能完成内部定下的7900亿销售目标，完成率甚至不足八成，这在万科历史上都是没有发生过的。
此前的2月8日，万科还公布了1月份的销售数据。2022年1月，万科实现合同销售面积210.6万平方米，合同销售金额356.0亿元，同比分别减少47.17%、50.19%。据此推算，万科单月销售均价约1.69万元/平方米，同比减少约5.72%。
连龙头房企万科都在悄悄降价，但依然救不了销售下滑的颓势，形势如此不乐观，也难怪郁亮说要背水一战。
那么，面对如此严峻的形势，万科打算如何应对？
郁亮提到，目前，行业有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。
面对市场萎缩后更加白热化的竞争，万科也要做相应改变。
首先是在组织结构上，郁亮提到了四点：
一是进行一盘棋建设，面对激烈竞争，要集中资源和精力。比如投资方面，需要更高质量的投资，要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。
说白了，就是资源有限，要向市场表现好的地方倾斜。这一点，房企如是，购房者更如是。
二是面对业务此消彼长，必然要伴随着组织适配调整。该“长”的“长”，该“消”的“消”。
三是行业到了黑铁时代，公司的收入、福利、补贴等都要建立新的锚定点，跟黑铁时代相适应。
郁亮表示，行业发展到今天已经没有足够的金钱激励，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。
万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。
重点来了，郁亮还说：今年大家的收入肯定是大幅下调。
苦逼的万科员工们，准备好迎接降薪吧！
四是面对已经是10%左右微利的行业，，万科要进行流程再造，层层转包的方式不再可行。
“今天黑铁时代了，我们自己不干谁干？”
其次是在公司文化方面，郁亮再度提及“节衣缩食、战时氛围”。
他谈到，首先万科是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕止跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都放在次要位置。
第二，要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里选拔干部。
第三，管理人员都要全部下沉，身先士卒。
第四，在文化方面一定要纪律严明。纪律严明不只是令行禁止的问题，包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。
第五，省吃俭用、减少浪费、营造节表缩食的战时氛围。
嗯，战时氛围。
郁亮透露了一个细节，他要求助理给他定机票，不买头等舱，如果有时间接近的航班，也会哪班便宜买哪班。能省多少钱不是最重要的，但传达的信号很重要。
连万科董事长都开始“节衣缩食”了，基层的地产人们就别幻想再过以前的那种好日子了吧。
最后，郁亮说，万科今天年会的主题是“敢拼就会赢”，要求万科员工做专业高手、全能冠军、长跑胜将。
额，过去半年多时间里，崇尚“爱拼就会赢“的闽系房企，该爆雷的差不多都爆雷了。这不今天，又有一家疑似爆雷的。
龙头万科，国企背景，当然不会爆雷，但这个主题，是不是定得不太好？（来源：说财猫）
编辑：DEF168
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